Nebenkostenübersicht, Informationen gemäß § 30b Konsumentenschutzgesetz sowie
Informationen zum Energieausweis

Kaufverträge
Grunderwerbssteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich).

Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) 1,1 %
Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.

Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich).

Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber:
Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.

Allfällige Anliegerleistungen lt. Vorschreibung der Gemeinde bzw. Magistrat (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlußgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon usw.)

Vermittlungsprovision (Höchstprovision) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von:

- Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
- Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
- Unternehmen aller Art
- Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück bei einem Wert:

bis € 36.336,42 je 4 %,
von € 36.336,43 bis € 48.448,49 je € 1.453,46
ab € 48.448,50 je 3 %,

jeweils zuzüglich 20 % Ust.


Mietverträge
Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust.), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses.

Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters.

Vermittlungsprovision:
Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet.

Höchstprovision zuzüglich 20 % Ust.

Bei Vermietung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art

Vertragsdauer unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre
2 Bruttomonatsmietzinse, allenfalls +5% f. besond. Abgeltungen


Hypothekardarlehen
Vergebührung des Darlehensvertrages (§ 33 TP 8 GebG) 0,8 % bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre 1,5 %

Grundbuchseintragungsgebühr 1,2 %
Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung 0,5 %
Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters.
Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif.
Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif.

Vermittlungsprovision darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht übersteigen.

Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
Veräußerungs- und Spekulationsgewinn steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht.

Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig vom Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.

Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S. des §28 Abs.6 EStG 1988 gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß §28 Abs. 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des §28 Abs. 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.

Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.

Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10%.

Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß §28 Abs.3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß §28 Abs.2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen "Normal-Afa" für Herstellungsaufwand als "besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn seit dem 1.Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gem. §28 Abs.2,3 und 4 EStG 1988 oder gemäß §28 Abs.2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).

Anteilige Vorsteuerberichtigung gemäß §12 Abs.10 UStG
Die bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit folgenden neun Kalenderjahre veräußert wird. Der Verkäufer ist berechtigt, dem Käufer die an das Finanzamt zurückzuzahlende Vorsteuer in Rechnung zu stellen (§12 Abs.14 UStG). Ist der Käufer Unternehmer i.S. des UStG (z.B. auch der Erwerber eines Zinshauses), so kann er diesen Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen.

"Steuerfreie Rücklagen"
gemäß §11 oder §28 Abs.5 EStG 1988 bzw. §28 Abs.3 EStG 1972 sind im Fall der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst bis 31.12.1998 gemäß Strukturanpassungsgesetz).


Hinweis auf die Bestimmungen der §§6 Abs. 4, §7 Abs.1, §10 und §15 Maklergesetz

§6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß.

§10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

§15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, daß ...

- das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterläßt.

- mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertes Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt.

- das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder

- das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

§15 (2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, daß ...

- der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird.

- das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder

- das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.

§15 (3) Leistungen nach Abs.1 und Abs.2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des §1336 ABGB

Hinweis auf § 30 b Konsumentenschutzgesetz
§30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelten Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist.

Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen, auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des §6 Abs.4 dritter Satz Maklergesetz ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Ein Doppelmakler ist für den Abgeber und den Erwerber tätig, d.h. er vermittelt dem Verkäufer/-mieter einen Käufer/Mieter.Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3 Abs.4 Maklergesetz. Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.

Rücktrittsrecht gemäß §§3 und 30a des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und entweder

- seine Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,

- seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandsrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eine nahen Angehörigen dienen soll (§30a KSchG) oder

- seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben, noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§3 KSchG) kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§30 a KSchG) bzw. ab Zustandekommen des Vertrages (§3 KSchG) oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet jedenfalls einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§30 a KSchG) bzw. nach Zustandekommen des Vertrages (§3 KSchG).

Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Kontakt auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG.

Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes (§30 a KSchG) gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.

Energieausweis

Der Typenschein für Gebäude - Pflicht ab 01.01.2009

Was ist der Energieausweis?

Aufgrund der Europäischen Gebäuderichtlinie wurde in Österreich das Energieausweisvorlagegesetz beschlossen. Dieses sieht vor, dass ab 01. Jänner 2009 bei jeder Veräußerung sowie bei Vermietung und Verpachtung von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (Wohnungen, Büros, Geschäftslokale) der Verkäufer dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter, Pächter) bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen Energieausweis vorzulegen hat.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das nach Maßgabe der jeweiligen technischen Bauvorschriften ein Gebäude energetisch bewertet. Darin festgehalten werden eine Gesamtenergiekennzahl sowie Empfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz.
So erhalten Mieter und Käufer wertvolle Informationen über die energetische Qualität der Immobilie und die Größenordnung der zu erwartenden Energiekosten.
In Form eines Labels mit Effizienzklassen – ähnlich der Plakette für Elektrogeräte – wird der energetische Standard der Gebäude transparent dargestellt.
Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren.

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